城市集聚对房地产开发投资影响效应研究

[《中国房地产》学术版2017年第07期], 东南大学土木工程学院 姚舒阳 袁竞峰 发布于 2017/10/13


城市集聚是城镇化发展的主要手段,城市集聚程度上升会带来住房需求的上升和厂房、仓库等企业设施的兴建,从而为城市引入更多的固定资产投资。采用南京市2006-2015年的数据,构建多元回归模型,从而测定出经济集聚、人口集聚、公共服务设施集聚三种主要城市集聚类型对于房地产开发投资的影响。

摘要:城市集聚是城镇化发展的主要手段,城市集聚程度上升会带来住房需求的上升和厂房、仓库等企业设施的兴建,从而为城市引入更多的固定资产投资。采用南京市2006-2015年的数据,构建多元回归模型,从而测定出经济集聚、人口集聚、公共服务设施集聚三种主要城市集聚类型对于房地产开发投资的影响。

关键词:经济集聚,人口集聚,房地产开发

1  引言

2013年,中央城镇化会议明确指出,城镇化是现代化的必经之路。在城镇化与工业化的大背景下,我国一些大、中城市的集聚速度明显提升,且城市规模也在不断扩大。

城市集聚程度的提升,势必会伴随着城市公共服务设施的建立、大量人口的涌入以及经济活动的愈加频繁。人口集聚会增加城市住房的刚性需求,经济集聚会带动工厂、仓库等设施的建设,公共服务设施集聚会提升区位优势,因此,本文以南京市各区县为研究对象,分三个方面探讨城市集聚对住房价值的影响效应。

2  文献回顾

城市集聚作为城市经济学的一个重要概念,一直是城市领域的研究重点。目前国内外的研究主要侧重于将城市集聚分成经济集聚、人口集聚、公共服务资源集聚等类型,讨论某种类型产生的外部效应。

在经济集聚方面,张可和汪东芳运用2002-2011年我国283个地级市及以上城市的数据,验证了经济集聚会加重环境污染,而环境污染会反向抑制经济集聚程度;DurantonPuga运用微观层面的数据,证实了经济集聚和企业劳动生产率的正向关系。

在人口集聚方面,李超和匡耀求提出,影响城市房价收入比的三个关键因素是城市的生活收益、人口集聚程度和人口集聚速度;龙奋杰和吴公樑(2003)利用我国31个城市的横截面数据,解释了人口集聚对房地产投资额的影响机理。

在公共服务资源集聚方面,王松涛等证明高中、文化场馆、公园等设施的可达性越好,住房价格越高;CheshireSheppard利用微观数据,发现房地产项目到最近的公共服务设施距离增加时,房地产价格会随之减小。

然而,目前针对三种城市集聚类型的外部性研究较少,但一个城市在集聚过程中,人口集聚、经济集聚和公共服务资源集聚往往是相互影响的,而目前国内关注于城市集聚对房地产市场影响效应的研究更为有限,且多以房价研究为核心。例如黄伟等就通过实证研究证明了城市经济集聚、人口集聚与住房价格的长期均衡关系。但是,对于住房价格的研究仅仅能反映出城市集聚对住房市场的影响,而城市集聚还会带动城市内厂房、仓库等非住房类房地产的兴建。鉴于此,本文希望探究城市集聚对房地产市场的影响,因此本文选择了房地产投资额作为解释变量,用以代表城市房地产市场的热度。

3  城市集聚对房地产市场影响的理论分析

根据前述文献,当一个城市的集聚程度上升时,会带动城市内部房地产市场的发展。经济、人口和公共资源在城市内的集聚将有力推动房地产市场的发展。

3.1  经济集聚对房地产市场的影响

整体来看,经济集聚不仅意味着不同产业在地理空间上的聚集,也会带来产业间的联动效应,这将会带来企业生产率水平的提升和员工工资的上涨,从而增加城市住房市场的非刚性需求,推动住房价值的增长。

另一方面,经济集聚程度上升意味着迁入城市内部的企业数量增加。企业的迁入必将伴随着厂房、仓库、办公楼等房屋建筑物和配套服务设施的建设,这也会增加非住房类房地产开发投资额的流入。

3.2  人口集聚对房地产市场的影响

在城市集聚程度快速提升的情况下,城市对劳动力的需求将会大幅度增长,使得人口逐渐由城市集聚程度低的地区涌入集聚程度高的地区。出于对通勤成本的考虑,涌入城市内部的劳动力往往希望在靠近工作单位的地方购房,这也就提升了城市土地和住房市场的刚性需求。

3.3  公共服务资源集聚对房地产市场的影响

公共服务资源指的是政府投资建设的公共服务设施。现有研究证明,教育设施、文化设施、医疗设施的建立,会明显提升区位优势,从而对周边房地产的增值产生显著的带动作用。因此,本文将各区县的公共服务设施数除以土地面积,来反映该区公共服务资源的集聚程度。

4  数据描述与变量设定

4.1  数据描述

本文选取的数据时段为2006-2015年。南京市位于江苏省西南部,包括玄武区、秦淮区、鼓楼区、建邺区、雨花台区、浦口区、六合区、栖霞区、江宁区、溧水区、高淳区11个市辖区。鉴于11个市辖区在发展模式、集聚程度等方面均存在较大的差别,本文将南京的每个区县视为一个城市,并搜集各区县城市集聚指标,进而构建模型探究其与当地房地产开发投资额之间的关系。

本文所使用的数据均来自于20062015年的《南京市统计年鉴》。考虑到2013年南京行政区划的调整情况,对2013年前的统计数据,将白下区与秦淮区同视为秦淮区,将下关区与鼓楼区同视为鼓楼区,对各类数据进行加和当作其最终的统计数据。

4.2  集聚指标的选择

借鉴已有研究成果并结合南京市的实际情况,最终选取9个城市集聚指标作为模型的解释变量(如表1所示)

1:城市集聚指标

类别

变量

变量解释

单位

经济集聚

经济密度X1(value)

地均二三产业产值之和

/km2

工业密度X2(gross_output)

地均规模以上工业产值

/km2

消费密度X3(retail_sales)

地均社会消费品零售额

/km2

产业比重X4(service_proportion)

第三产业占GDP比重

%

人口集聚

地域属性X5(population_density)

常住人口密度

/km2

社会属性X6(income)

城镇居民人均可支配收入

公共服务资源集聚

教育密度X7(c_school)

地均普通中小学数量

/km2

医疗密度X8(c_hospital)

地均卫生机构数量

/km2

文化密度X9(c_culture)

地均公共文化设施数

/km2

房地产开发投资

地均房地产投资Y1(investment)

地均房地产开发投资

/km2

对于经济集聚问题,现有研究已表明,多种类型的服务产业在地理空间的集中,不仅会带动当地经济密度的增长,也会为工业企业降低生产成本。正是基于此,本文决定将二三产业产值和第三产业占比作为解释变量;对于人口集聚指标,本文选择常住人口密度和城镇人均可支配收入进行度量;而在公共服务资源中,本文选择了教育设施、医疗设施和文娱设施的密度,原因在于既有研究已经证明了这三种设施的存在可以显著提升区位优势,促进当地房地产项目的升值。

5  构建实证模型

关于城市集聚研究对象的问题,华中科技大学的李金滟(2008)提出,城市集聚主要包括整个区域、城市系统和单个城市三个层次的内容,其中单个城市单位是研究和解读我国新型城镇化过程中城市发展的重要层面视角,本文也是从单个城市的层面进行分析,并忽略城市间的联动效应。

本文将南京市各区县每一年的数据作为一个样本观测值,以房地产投资额的对数形式作为被解释变量;解释变量中,以元或元/km2为单位的变量均取对数,从而防止价格数量级的差别造成估计误差,其余解释变量不取对数。为了防止时间趋势带来的差异,模型控制了年度固定效应;为了消除空间差异,模型控制了区县固定效应。

In(investment)=β1ln(income)+β2population_density+β3ln(value)+β4service_proportion+β5ln(gross_output)+β6ln(retail_sales)+β7c_school+β8c_hospital+β9c_culture+aiyeari+∑γjdistrictj+e    (1)

公式(1)中,yeari表示年度固定效应,districtj表示地区固定效应,ε表示误差项。

6  实证结果与分析

6.1  实证模型的回归分析

本文运用最小二乘法对公式(1)进行回归分析,在回归过程中按照集聚类别依次向模型引入各变量,从而得到不同类型的集聚对城市房地产开发投资额的影响效应,结果如表2所示。

2:不同城市集聚指标对地均房地产开发投资额效应

 

(1)

(2)

(3)

In(地均房地产投资额)

In(地均房地产投资额)

In(地均房地产投资额)

ln(人均可支配收入)

1.57l***

3.092**

3.278***

 

(0.0970)

(1.407)

(1.172)

人口密度

-4.295***

-0.933*

-0.000627

 

(1.211)

(0.171)

(0.533)

ln(地均二三产值之和)

 

1.323***

1.085***

 

 

(0.392)

(0.323)

第三产业比重

 

0.0289**

0.0237**

 

 

(0.0130)

(0.0111)

ln(地均规模以上工业产)

 

0.194

0.207**

 

 

(0.129)

(0.110)

ln(地均社会消费品零售)

 

-0.0325

0.345

 

 

(0.387)

(0.320)

教育设施密度

 

 

5.662**

 

 

 

(2.977)

医疗设施密度

 

 

-2.841

 

 

 

(1.272)

文化设施密度

 

 

-3.575*

 

 

 

(0.800)

_cons

-6.018***

35.84**

38.19***

 

(0.909)

(13.95)

(11.71)

年度固定效应

Yes

Yes

Yes

地区固定效应

Yes

Yes

Yes

N

110

110

110

R2

0.978

0.904

0.939

Standard errors in parentheses

*p<0.00**p<0.05***p<0.01

2的第(1)列仅加入了人口集聚指标,人均可支配收入对房地产开发投资会产生正向影响,说明房地产商更倾向于涌入人均收入高的地区,但常住人口密度的系数显著为负,原因可能是第(1)列解释变量仅为两个,遗漏变量导致结果存在较大偏差。

(2)列在第(1)列基础上加入了经济集聚指标,可以看到常住人口密度的系数明显减小,且显著性水平上升。地均二三产业产值之和与第三产业比重两变量的系数均显著为正,说明房地产投资往往会流入经济密度较高的区域,且第三产业所占比重与城市房地产热度呈现正相关关系。但此次回归同样存在遗漏变量问题,因此工业密度指标和消费密度指标的系数均不显著。

2的第(3)列又加了公共服务资源集聚指标,从而形成最终回归结果。结果显示:人均可支配收入每增加1%,将会带动城市地均房地产投资额增长3.3%,结果在1%的水平显著;随着遗漏变量的数量越来越少,常住人口密度的系数接近于0且结果不显著,前文提到生活收益、人口集聚程度、人口集聚速度是影响房地产市场的三要素,因此用常住人口密度解释房地产投资额存在一定的不合理性;经济集聚的四个指标均会对地均房地产开发投资产生正向效应,其中地均二三产业产值之和每增加1%会带动地均房地产开发投资额增长1.1%,第三产业占比每增加1%将会使地均房地产开发投资额显著增加2.4%,说明房地产商倾向于进入经济密度大且第三产业发展较快的区域进行投资;在加入公共服务资源集聚指标后,发现学校密度对于房地产开发投资的正面效应值最大(5.7%),说明学校的建立会明显带动当地房地产市场的发展,但医院与文化设施系数的显著性都较差,从而无法拒绝零假设。

另外,模型的R2达到93.9%,也就是说线性拟合能够很好地覆盖各个样本点,在一定程度上说明了模型设定的正确性。

6.2  相关性分析

经过回归分析,表2得到的结果大多数都同实际预期相符且显著性良好,但公共资源集聚的变量系数估计情况较差。因此,本文将公共服务资源集聚的三个指标分别与地均房地产投资额进行了相关性分析,结果如表3所示。

3:公共服务设施与房地产投资额相关性检验

 

教育设施密度

医疗设施密度

文化设施密度

地均房地产投资额

Pearson相关性

教育设施密度

 

 

 

0.788**

医疗设施密度

 

 

 

0.809**

文化设施密度

 

 

 

0.901**

地均房地产投资额

0.788**

0.809**

0.901**

 

**表明在0.01的显著性水平下相关性显著。

通过表3可以看到,将三种公共服务资源分别与地均房地产投资额进行两两相关分析,得到的结果均在1%的水平下显著。说明教育设施、医疗设施和文化设施的兴建,都对吸引房地产投资具有正向作用,与人们的预期相符。

7  结语

通过研究发现,不管是哪一种城市集聚类型,都会对城市房地产市场热度起到一定的促进作用。但相比之下,通过发展二三产业增加经济集聚程度并增强第三产业占比,对于吸引房地产投资的作用更为明显,而增加城市常住人口密度则未必是吸引房地产开发投资的重要因素。这也说明,刺激房地产市场的根本是促进城市经济实力的提升。

同时,通过相关性分析还发现,公共服务资源的集聚与房地产投资存在正向关系,即通过兴建教育设施、医疗设施、文化设施来提升区位优势,能够为城市吸引更多的房地产投资额。

综上所述,城市集聚能一定程度地促进房地产市场的发展。政府一方面可以适当调整城市产业结构,促进二三产业和民生工程的协调发展;另一方面可以为城市合理配备公共品以提高区位竞争力,提升城市发展质量。

参考文献:

1.曹文莉 张小林潘义勇.发达地区人口、土地与经济城镇化协调发展度研究.中国人口.资源与环境.2012.02

2.张可 汪东芳.经济集聚与环境污染的交互影响及空间溢出.中国工业经济.2014.06

3.李超 匡耀求.人口集聚过程中的我国房价收入比.学术研究.2013.02

4.龙奋杰 吴公樑.城市人口对房地产投资的影响研究.土木工程学报.2003.09

5.王松涛 郑思齐冯杰.公共服务设施可达性及其对新建住房价格的影响——以北京中心城为例.地理科学进展.2007.06

作者简介:

姚舒阳,东南大学土木工程学院本科生,主要研究方向为住房经济学、城市经济学。

袁竞峰,东南大学土木工程学院副教授,主要研究方向为房地产经营与管理、基础设施PPP

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